不動産を財産分与する方法とは？流れとかかる税金を解説

離婚するときの財産分与の割合は原則として2分の1です。不動産も同様に扱われ、売却して分ける方法や土地を分筆するなどの方法があります。

離婚時に行われる財産分与は不動産も対象になりますが、例外となるケースもあり方法などもさまざまでどのように行えば良いのか迷う方は多いです。また、不動産のように大きな金額となると税金もかかってくるのではないかと気になる方は少なくないでしょう。今回は財産分与の考え方、その流れ、財産分与の際にかかる税金について紹介します。

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財産分与の割合

財残分与は、婚姻期間中に築いた共有財産を離婚時に夫婦の貢献度に応じて分けるという制度で、その割合は原則として2分の1です。一方が収入を得て、一方が家庭に入っていたり収入が少なかったりするケースでも、収入を得られる状況のサポートをしてきたと考えられます。このような考えから、収入を得ていた割合ではなく、原則としては2分の1の割合で考えられます。

当事者間で合意がある場合

当事者間で合意がある場合は、割合を変更することが可能です。ただし、合意がない場合でも変更が可能なケースがあり、夫婦のどちらか一方の才能によって財産が築かれていた場合や一方の浪費が激しい場合、特有財産を元手に形成された財産などがある場合は割合が修正されることがあります。

夫婦のどちらかが特定の資格を有しているケース

夫婦のどちらかが医師や弁護士など特定の資格を有しているケースでは、その資格を取得するために婚姻以前からの努力の結果であることから、修正が必要と判断される例があります。

多くの収入を得ているケース

他にも、会社経営をしていて多くの収入を得ている人も、本人の努力の結果であると割合の変更が認められることがあります。

浪費により財産を減少させていたケース

反対に浪費によって財産を大きく減少させていた場合は、財産分与の割合が低くなることがあります。浪費として判断されるのは、ギャンブルやブランド品の購入などで財産を減少させていた場合です。

財産分与は婚姻期間中に維持・形成されたものが対象となるため、夫婦の協力によって築かれたものではない財産は除外されます。遺産相続で親の不動産を得て賃貸収入を得ていた場合や、独身時代に購入した株式などによって得た財産は夫婦で築いたといえる財産ではありません。ただし、これらが共有財産と混在されている場合は共有財産部分と分かれている部分を明確に証明する必要があります。

不動産を財産分与する場合

婚姻期間中に購入した不動産も財産分与の対象になり、他の財産と同様に原則として2分の1に分けられます。不動産のように「物」を分ける場合は、家を売却して現金で分けるか、夫婦のどちらかが家を取得して代償金を支払う方法にするとトラブルは少ないです。

不動産を財産分与する時、多くのケースでは不動産を売却して現金化して分けます。この方法では、売却にかかる不動産会社への仲介手数料や登記費用などの諸費用を除いた金額を2分の1にしたものがそれぞれ受け取れる金額です。この方法では一方が家に住み続けることを望んでいても別の家に引っ越しが必要なため、所有を続けるほうが相手に不動産の価値の半額分を払うことで分与が可能です。

「財産分与」についてはこちらの記事もご覧ください。

その他にも、共有名義や分筆する方法もありますが、この2つの方法には注意点もあります。

共有名義

二人の名義で家を所有することで、離婚後も平等に不動産を所有できる方法です。家を残しても代償金を払えない場合にとれる方法で、登記を二人の名義で行えば手続きも終わります。しかし、この方法をとると離婚後に増改築をする、賃貸に出す、売却するときなどに相手の了承を得なければならないため、管理が自由にできない可能性があります。

分筆

土地の場合は分筆をすることで分けられます。分筆とは1つの土地を2つ以上の土地に分ける手続きで、2つに分けた土地をそれぞれが所有できます。しかし、分筆すると土地が小さくなることや土地としての活用が難しくなり、売却時の価値が下がることが考えられるため土地の形状や広さに注意が必要です。

不動産を財産分与する時の流れ

家を売却して財産分与をする時には住宅ローンの有無で方法が異なります。住宅ローンがなければ売却した代金から売却にかかった諸費用を除き、財産分与の割合に応じて分割します。

住宅ローンがある場合

住宅ローンがある場合、売却した代金から諸費用を除き、住宅ローンを弁済後にその残額を分けます。売却してもローンが弁済できない場合は、ローンの返済が続き分与すべき財産は残りません。住宅ローンの有無にかかわらず、売却して財産分与を行う場合は現在の家の価値の把握が必要です。

不動産の評価方法

不動産の評価方法は、不動産業者や不動産鑑定士に依頼する方法や自宅の固定資産税評価額を参考にする方法があります。不動産業者は査定を無料で受け付けていることも多く、現在の市場価値を反映した価値を把握できます。

不動産鑑定士も客観的な評価を知れる方法ですが、不動産業者と異なり依頼には鑑定料が必要です。固定資産税評価額は簡単に知れるものですが、固定資産税算出のための金額であるため市場価値とは異なることがあります。

これらの方法は、夫婦間で決められますが、財産分与審判や離婚訴訟で評価方法の争いが起きた場合は不動産鑑定士への依頼が必要です。

残額を確認

住宅ローンがある場合は、住宅ローン会社や金融機関へ債務者本人が問い合わせて照会し残額を確認します。通常はローン償還表や返済予定表など書面で回答が得られます。家を売却したときにローンを返済しきれない場合は、他の財産から返済することになるため不動産以外の財産から返済をした上で残りの財産を分けることになります。

不動産を財産分与するときにかかる税金

家を売却して財産分与をする場合、譲渡所得税や住民税、登録免許税などの他に印紙税や消費税もかかります。

「財産分与」についてはこちらの記事もご覧ください。

譲渡所得税や住民税

家の売却時にかかる譲渡所得税や住民税ですが、これらは利益が発生したときにかかるため家の購入金額や取得費用、売却にかかった費用を除いて利益を得ていない場合は発生しません。利益が出た場合でも、3,000万円は特別控除され、利益が3,000万円を超えない場合は課税されないという制度があります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

利益が3,000万円を超える場合は、所有期間によって税率が異なりますが税金がかかります。

税率は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類です。

短期譲渡所得の譲渡所得税は20％で住民税は9％、長期譲渡所得の譲渡所得税は15％で住民税は5％の税率です。印紙税は、売買契約書などの契約書を作成するときに発生するものですが、契約書に貼り付ける収入印紙によって収めるものです。印紙税の金額は、不動産の売買代金によって変動します。

譲渡所得税

離婚時に相手に家を渡す場合は譲渡所得税を支払うケースがありますが、この場合も税金が発生するのは、購入時と譲渡した時の価格が変動し高くなっている時です。相手に売却しているわけではありませんが、相手に家を渡すことも税務上では相手への売却と判断されます。ただし、不動産取得時より価値が高くなっていても、離婚届けを出してから相手に譲渡をすると売却する時と同様に3,000万円の特別控除の適用が可能です。

贈与税

基本的に財産分与では贈与税は発生しませんが、贈与の額が多すぎる場合や離婚が贈与税を回避するための手段であると判断されると贈与を受けたほうに贈与税がかかることがあります

まとめ

離婚時の財産分与のためであっても家を売却して行う場合は、家の売却にかかる税金は通常の家を売る時と同じように考えます。売却しないで所有し続ける方法もありますが、不動産の価値自体が下がってしまうことや、相手の了承を得なければ身動きが取れなくなるなどのリスクがあります。どのような方法にしても、離婚時の財産分与では不動産価値の把握は必要です。