離婚するとき家はどうなる？財産分与するには売却しないとダメ？
財産分与のため離婚時に家を売る場合は、弁護士や調停員などを通じて話し合うことが必要です。ローンの残高や住み続ける人が支払いをどうするのかなども公正証書に残しておくことで、スムーズに分与できます。離婚の時に財産分与を行いますが、その時に分与の対処に困るのが家です。
不動産物件の分与方法や分与のために売却するべきか、あるいはどちらかが住み続けるべきかを判断することは難しいといいます。ここでは分与方法や売却するべきか否か、片方が住み続ける場合どうなるのか、また、同意なく勝手に売却されそうになった場合の対処法などを紹介します。
［ご注意］
記事は、公開日（2022年11月8日）時点における法令等に基づいています。
公開日以降の法令の改正等により、記事の内容が現状にそぐわなくなっている場合がございます。
法的手続等を行う際は、弁護士に最新の法令等について確認することをおすすめします。
離婚時に家を財産分与するときの方法
離婚時の財産分与の形は一つではありません。3種類ほど存在しているため、それぞれの違いを把握しておくことが重要です。
多くの場合、財産分与とはそれぞれの貢献の度合いに応じて分配する方法がとられます。「清算的財産分与」と呼び、例を挙げると家を購入したときに夫が7割、妻が3割支払いをしていた場合、家を売却して夫と妻で、7対3で分配する形です。
対して専業主婦で離婚後の収入がない場合や、仕事をしていてもフリーランスで収入が少ない場合は、収入の多いほうが一定期間の間、生活費として決まった金額を支払う方法もあります。「扶養的財産分与」と呼び、夫婦間や調停などを利用して取り決めることが多いです。
中には不倫やDVを原因とした離婚もあります。「慰謝料的財産分与」と呼び、離婚の原因となった側が慰謝料を含めて貢献分よりも多く相手へ渡す方法です。
「財産分与」についてはこちらの記事もご覧ください。
共有財産を分与する場合、最も処分に困るのが不動産物件で基本的には売却して現金化をし、それぞれの貢献度合いに応じて分配します。土地が相手の親族からの贈与で建物だけ支払っていたなどの場合、分配度合いが大きく変わるため弁護士や調停などを利用して相談することが重要です。
なお、住宅ローンも共有財産であるため、ローンの残債と売却費用を相殺して、残った金額を分与する形になります。ローンのほうが多い場合は、ローンを2人で分配して支払う形です。現金化をすることで双方に遺恨のない分与が可能となります。
他には家を残して見込み価格の半分を現金で支払う方法を取ることも少なくないです。片方が家に住み続けて財産価値の貢献度合いの分を配偶者だった人へ渡すことになります。家を残しておくことで環境を変えずに快適に住めるなどのメリットはありますが、ローンの残っている家の場合は支払いなどをよく話し合うことが重要です。
離婚時に家は売却した方がいいか？住み続けた方がいいか？
離婚時に財産分与をする場合、家を残すか売却するかは夫婦間の話し合いによって大きく変わりますが、基本的には売却をしたほうがいいといわれています。理由の一つに売ることで住宅ローンの相殺や財産分与の平等がわかりやすくなるからです。
住宅ローンが売った金額よりも低い場合は問題なく売れるため、残った金額を財産分与できます。不動産業者側も事情を理解していればスムーズに対応してくれるため、それほど不安はありません。
ただし、住宅ローンが売る金額よりも多い場合、金融機関に許可を取らないと売れませんので注意が必要です。なぜ住宅ローンが売る金額より高いと金融機関に許可を取らなければならないのか、その理由は任意売却と判断されるからだといいます。
任意売却とは、住宅ローンの返済ができず売却後もローンが残ってしまうため、不動産物件を金融機関と合意したうえで売却する方法です。任意売却の場合競売よりも通常の市場価格で売れるといわれているため、ある程度価格に納得したうえで売ることができます。
金融機関の合意を得なければできないことから、事前に事情を説明したうえで合意を取ることが必要です。また、住宅ローンの名義などもよく確認しなければなりません。住宅ローンの名義が単独である場合は売る・売らない、の判断をローンの名義人が行う場合が多いですが、共有名義の場合は夫婦の合意がなければ不可能です。
離婚時の財産分与で相手が渋った場合、共有分割請求して代償分割を求める方法もあります。相手側がこのまま住み続けて、家の価値分のお金を分割あるいは一括で支払う方法です。この場合、遅延や支払いされないなどのトラブルが多いため、売ったほうが安全といわれています。
離婚してもどちらかが住み続ける場合どうなる？
どちらか片方が「子供の環境を変えたくない」などの事情でそのまま住み続けることを希望する場合、夫婦間で話し合いが必要です。住宅ローンの名義に応じて対処が大幅に異なります。ローンの名義人がそのまま住む場合、持ち家に住みながらそのままローンを支払い、家の価値の貢献分に応じて元配偶者が財産分与を利用する方法が定番です。
この場合はもっとも話し合いがシンプルで済みますが、連帯保証人が元配偶者だった場合、ローンが遅延すると支払い命令が元配偶者へ下されるため、早めに連帯保証人の変更を済ませておかなければなりません。
ローンの名義人ではなく、元配偶者が住む場合はローンの支払いを誰にするのかが重要となります。
名義人を変更するか、あるいは慰謝料的財産分与の一環で名義人が支払うのかを明確にしておくことが重要です。万が一住み続ける場合、元配偶者が差し押さえされて困ることになります。返済が滞った場合に備えて公正証書を作成しておくことも大切です。賃料を支払う形でローンの名義人へ支払うよりもローンの名義を変更しておいたほうが、トラブルが少ないといえます。
共有名義になっている場合は多少複雑です。実はローン返済中に名義変更は認められていません。そのため、住む側が改めて単独名義でローンの借り換えを行い、財産分与で代償金を支払うことになります。ローンの残高が査定額よりも高い場合は、弁護士などを通じてよく話し合ったほうがいいでしょう。
「離婚後の住宅ローン」についてはこちらの記事もご覧ください。
同意なく売却されそうになった場合
財産分与の話し合いは双方が納得できるように行い、家を勝手に売却されてしまわないようにすることが重要といわれています。しかし、どうしても話し合いがスムーズにいかない場合は住宅ローンの名義により対処が異なるのが一般的です。
共有名義の場合
共有名義の場合は名義人全員が合意を得なければ売却することは不可能となります。しかし、自分の持ち分だけ売却される恐れもあるため、共有名義人から自分が買い取ることでその分のお金のやり取りを円滑に行うことが可能です。
持ち分だけを売却する場合は共有分の分割協議を行わないと売却できないこと、持ち分だけを買い取ってくれる不動産業者が少ないことなどから、勝手に売ることは良策ではありません。スムーズに売却ができるように円滑に行動することが大切といわれているため、弁護士とよく話し合ったうえで最善策を取ることが必要です。
単独名義の場合
単独名義の場合は勝手に売却される恐れが最も高いといわれていますが、婚姻中に購入した家は共有財産と判断されます。勝手な売却を避けるために、審判前の保全処分という手続きを家庭裁判所へ申し立てることが必要です。
保全処分を執行すると不動産の登記上に記載されるため、勝手に売却できなくなります。審判前の保全処分を行うときには多少担保金を必要とする事、離婚成立前には利用不可能な手続きであることを理解し、最善の策を取ることが大切です。
適切な判断が自分には難しい場合には、弁護士をはじめとした専門家に連絡を取り、迅速な行動を心がけてください。早ければ早いほどスムーズに対策を行うことができます。
まとめ
離婚時には家を売るだけではなく、家を相手側に渡してその分の現金をもらうなどのやり方で財産分与を行うこともあります。住宅ローンが売却金額よりも高い場合はそのまま住み続けたほうがいいといわれていますが、任意売却を行うことで問題解決できる可能性もあるため、よく話し合いましょう。
住むことを希望するなら、住宅ローンの名義に合わせて利用を検討してください。名義人と住む人が違う場合にもよく話し合いが必要です。勝手に売却されないようにするためには、家庭裁判所へ申し立てをすることで売却を食い止めることができます。
